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Author:落合 博
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資産分散の必要性

2012年07月24日(火)

2005年に起きたジェイコム株大量誤発注事件において、
20億以上儲けた投資家をご存知でしょうか?


この個人トレーダーは、
ジェイコム株事件だけで儲けたわけではなく、
日々の投資で資産を増大させていきました。

資産総額は200億以上とも言われています。


そんな彼が行った資産分散に私は目をつけました。

2008年と2011年に
秋葉原の商業ビルを購入しているのです。

株などで儲けたお金で安全性の高い不動産を現金購入する。

ある意味、理想的な手法と言えます。


これほどの投資家であれば、
投資の世界で勝ち続けることもできるかもしれません。

にも関わらず、資産を分散する必要性があると感じたのです。



皆さんは資産分散を行っていますか?

総資産が少ないうちは、集中投資をしてもいいですが、
資産が増えた時には、必ず資産分散を行いましょう。

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複利の力

2012年07月20日(金)

なぜ、私はポイントカードといった節約術をオススメするのか?

それは複利の力をいかすためです。

毎年100万円ずつ30年間タンス貯金すると
100万円×30年間=3000万円貯まります。

それに対して、
毎年100万円ずつ30年間投資をして、利回り10%で資産運用し、
増えた資産をさらに投資に回して利回り10%で資産運用していくと・・・

30年後には、
何と 1億6000万円以上 の金額になります。



毎年増えた資産をさらに投資に用いる(複利運用)ことで、
大きな力が得られることはわかっていただけたでしょうか?


私は、利回り10%という高効率で資産運用できるかはわかりませんが、
毎年投資に使えるお金(元手)を少しでも増やそうと
節約という形で努力をしているのです。


節約して元手を増やす

資産運用する

複利の力でさらに増やしていく。

この循環がうまく回っていけば、
きっとセミリタイアできるはずです。

固定資産税・住民税支払いでポイント2%ゲット!

2012年07月19日(木)

最近、ネットでウワサのテクニックを紹介いたします。


そのテクニックとは・・・、
楽天カード の ×2(ダブル)ポイントクラブサービス に申し込み、
特定の日にnanacoにチャージするというものです。

ただし、このテクニックには条件がありまして、
楽天カード(JCBブランド)限定のテクニックなのです。



※楽天カード ×2(ダブル)ポイントクラブサービス 説明
http://www.rakuten-card.co.jp/service/x2point/
 >×2ポイントクラブとは、月々一定額のお支払い(税込105~315円)で、
 >サービス対象日(×2ポイントデー)の楽天カードの
 >ご利用ポイントが通常より1%上乗せになるサービスです。


どのように利用すればいいのか?

[1]まず、×2(ダブル)ポイントクラブサービスに申し込みます。
(月額の支払いが発生します)

[2]26日にnanacoにできる限りの金額をチャージします。
これにより、楽天カード(JCBブランド)にポイントが2%相当分つきます。

[3]チャージ完了後すぐに、
×2(ダブル)ポイントクラブサービスを解約します。
(月額支払いは極力しないことを目標にしましょう)

[4]nanacoで好きな時に買い物してください。
普通の買い物ならnanacoに1%相当のポイントが付与されます。

[5]nanacoの残額が少なくなったら、再度[1]~[4]を実施します。


これにより、
固定資産税・住民税等納付で ポイント2%、
普段の買い物だと ポイント3%が実現できます!



私は楽天カード(JCB)を持っていませんが、
今持っている楽天カードを解約して、
楽天カード(JCB)を作るのも手かもしれません。

nanacoをもっと活用しよう!

2012年07月18日(水)

前回、クレジットカードでnanacoにチャージすると
ポイント付与の対象になると紹介しました。

固定資産税にかぎらず、nanacoで払える税金(住民税等)に対して、
1%相当のポイントが付与されることになります。
(納税に対してはポイントはつかないがチャージについてはポイントがつく)


という事は、nanacoでポイントがつく買い物をすれば、
もっとポイントが貰えるのでは?



そうなんです!


クレジットカードでnanacoにチャージすれば、
(クレジットカード側で)1%ポイントゲット。

その後、nanacoで買い物すれば、(nanacoに)1%ポイントゲット。


なんとっ、ポイントが2%もつくんです!



普段は、ビックカメラSuicaカードのオートチャージを駆使して、
1.5%のポイントを取得していましたが、2%ポイント取得はスゴい・・・


そう思っていたのですが、
実はもっとポイント取得できる裏ワザがあることがわかりました。



続きは次回。

nanacoで納税し、ポイントをゲット!

2012年07月17日(火)

2011年11月15日にある出来事が起きました。

セブンイレブンが発行しているnanacoに対して、
クレジットカードでチャージを行うと
ポイント付与の対象になる
というものです。

固定資産税の支払いに関してはポイントはつかないが、
クレジットチャージに関してはポイントがつきます。



前回紹介したファミマTカードだと、
200円で1ポイント(還元率0.5%)だったのですが、
クレジットチャージのポイントは還元率1%を超えるものもあります。

※オススメカード
 ・楽天カード(JCBブランドのみ)によるチャージ 1.0%
 ・ビックカメラSuicaカードによるチャージ 1.0%


還元率1%以上かつ東京23区も支払い可能。

nanacoを使わない理由がないですね。

早速、申し込みをしました。


続きは次回。

ファミマTカードで固定資産税が払える!

2012年07月13日(金)

今回から数回に渡って、カードネタを紹介します。

不動産投資をはじめて、意外と出費が多いことが分かりました。

購入から半年くらい経過したら、不動産取得税を一度だけ支払い、
その後は毎年、固定資産税・都市計画税を支払うことになります。
(前回までのシミュレーションに取得税いれるの忘れてた orz)


特に毎年支払うことになる固定資産税・都市計画税はバカになりません。

少しでも節約できないかと色々調べてみました。

ファミマTカードで固定資産税・都市計画税を払えばポイントがつく!

これは使える!と思って、
ファミマTカードの申し込みをしようと思ったのですが、
いくつか問題がありました。


・東京23区の固定資産税・都市計画税の支払いができない
・ポイントがあまりつかない(200円で1ポイント換算)


23区内の不動産も持っている私にとっては、お得感がありません。
(むしろ、カードが増えるデメリットの方が大きいと感じました)


しばらくは現金払いを選択しようと思っていた矢先、
面白い情報を見つけました。

続きは次回。

賃貸と購入、どちらが有利?ファイルプレゼント

2012年07月12日(木)

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賃貸と購入、どちらが有利?まとめ その2

2012年07月11日(水)

区分マンションを賃貸するのと購入するのは、どちらがオトクか?

東京都心、10年後に購入額の半額で売却できたとしたら、
賃貸にかかる費用=売買にかかる費用 になるのは
約906万円という結果が出ました。



中古であれば、10年後に価格が半額まで下がる物件は、
そんなに多くないはず。


賃貸需要が見込める都心であれば、
10年後も売却せずに持ち続けられる
安価なワンルームマンションを購入するのは面白いかもしれません。



自宅購入が人生に占めるウェイトは思った以上に大きいです。

自宅購入を投資と考えるかどうかはアナタ次第ですが、
将来のための資産設計をしっかりしましょう。

賃貸と購入、どちらが有利?まとめ その1

2012年07月10日(火)

途中で脱線しすぎた、このテーマですが、
そろそろまとめに入っていきます。

区分マンションを賃貸するのと購入するのは、どちらがオトクか?

※計算に用いた条件
・10年後の結果を比較する。
・賃貸の場合の家賃は月55,000円とする。
・購入した場合、10年後に購入価格の50%で売却することとする。
 (資産が残ると比較しづらいので売却すると仮定。)

・諸費用額は概算です(かなり適当)。


※賃貸にかかる費用
・家賃(55000円×120ヶ月)
・更新料(55000円×4回)
・敷金(55000円)
・礼金(55000円)
・仲介手数料(55000円)
・諸費用(保険・滞納保証・鍵代・引っ越し費用等。10万とする)

※売買にかかる費用
・購入金額(購入額から売却価格を引いた額)
・固定資産税、都市計画税(年間5万×10年)
・毎月の管理・修繕費(10000円×120ヶ月)
・仲介手数料(購入額に3%+6万&消費税、売却額にも3%+6万&消費税)
・諸費用(登記費用・保険・鍵代・引っ越し費用等。30万とする)


賃貸にかかる費用=売買にかかる費用 となるように計算すると
約906万円という結果が出ました。


東京都心を仮定して算出したこの計算ですが、
この価格を見て、どう感じますか?

私なりの考察については次回紹介します。

賃貸物件に住む際にかかるお金2

2012年07月09日(月)

久しぶりに本題に戻ります。

区分マンションを賃貸するのと購入するのは、
どちらがオトクか?という話題でした。

忘れた方も多いと思うので復習から入ります。

賃貸不動産に住む場合の費用について紹介していました。

>※毎月費用負担が発生するもの
> ■家賃

>※定期的に費用負担が発生するもの
> ■更新料
>  契約更新時の手続きにかかる費用

>※賃貸契約時にのみ発生するもの
> ■敷金
>  家賃の滞納や部屋を引っ越す際に、
>  修理が必要になったときを考え、事前に振り込むお金。
>  よほど汚く部屋を使わない限り、退去時に戻ってくるお金です。

> ■礼金
>  部屋を借りたお礼に大家に渡すお金です。
>  このお金は退去時にも戻ってきません。

今回はこの続きです。

※賃貸契約時にのみ発生するもの
 ■その他 を紹介していきます。


・仲介手数料
  賃貸物件を仲介していただいた不動産屋に支払う謝礼です。
  家賃1ヶ月分が目安です。

・保険
  賃貸物件に多大な損害を与えた場合を考慮し、保険に入ります。

・滞納保証
  入居者と大家が賃貸借契約をする際に
  契約者の連帯保証人がわりとなる仕組み。
  
  家賃滞納等の問題が増えているため、
  大家が滞納保証会社への加入を義務付けるケースが増えています。
  (連帯保証人+滞納保証会社といった組み合わせもあります)


あとは、引っ越し費用や鍵代も「その他」扱いですが、
これは購入でも賃貸でもかかる費用です。

前家賃・日割り家賃って何?

2012年07月06日(金)

前回まで、大家は思ったより儲からないと言い続けていました。

でも、想像以上に儲かるときもあるのです。

それは、前家賃と日割り家賃が関係しています。


※前家賃って何?
賃貸物件に入居する際、最初に1ヶ月分の家賃を契約時に支払うこと。

月初からの入居の場合は1ヶ月だが、
月の途中からの入居の場合は、日割り計算となる。
(家賃60000円の物件に住むと、家賃を30日で割って、1日あたり2000円。
6/26入居だと26日から30日までの5日分で10000円払うことになる)

先に支払うだけなので、損をするわけではないが、
入居費用として必要な金額が大きくなる。



実は、前家賃について補足すると、
月の途中からの入居の場合、
日割り家賃と、翌月分をまとめて支払うこともあります。



という事は・・・、

前入居者から1ヶ月分の家賃を貰いつつ、
新入居者から日割り家賃を貰うことができるのです。



どうやったら、そんな事が可能になるのか?

立地・家賃等の条件がすごく魅力的であり、
入居者の退去予告からすぐに入居者を探せば、
もしかしたらお目にかかれるかもしれません。
(それでも滅多にお目にかかれるものではないと思いますが)

めやす賃料って何?

2012年07月05日(木)

前回の記事に書いた「更新料がなくなると思う理由」を紹介します。

更新料をめぐり訴訟が起きるなど、
賃貸不動産をめぐるトラブルが増えています。

このようなトラブルを防ぎ、
入居者にわかりやすいものを提供しようと
「めやす賃料」が導入されました。


「めやす賃料」は、以下の式で計算することができます。
(4年間居住時の賃料・管理費+敷引金+礼金+更新料)÷48

※敷引金:預けた敷金や保証金から必ず差し引かれる金額のこと


入居者にこの金額を提示することで、
物件ごとの賃料の比較がわかりやすくなり、
不当に高い賃料をとっている物件を選ぶ確率が下がります。


・「めやす賃料」の問題点
不動産会社に支払う仲介手数料・鍵の交換費用・保険料が含まれていません。
それほど高額になるわけではないので、
気になるようなら、入居者自らが計算する必要があります。



2010年秋から導入された「めやす賃料」ですが、
定着率があがれば、更新料は減額もしくはなくなると思います。

大家はそんなに儲からない?その3

2012年07月04日(水)

前回の記事の続きです。

大家は礼金を受け取っていない場合もある に続いての爆弾発言は・・・

何と 更新料を受け取っていない場合もある!

>※定期的に費用負担が発生するもの
> ■更新料
>  契約更新時の手続きにかかる費用らしいのですが、
>  そもそも更新料なんて必要なのかという議論があります。

>  都心ですと、家賃1ヶ月分程度のお金を2年間毎に支払います。
>  (あくまで目安です)

以前、このように紹介した更新料ですが、
不動産の管理を業者に任せている場合、
更新の手続きという名目で、
業者によっては更新料の半額を受け取るそうです。
(更新料全額持っていく業者もいるという噂も・・・)



これって、おかしくないですか?

家賃5万の部屋だと、更新料5万。
家賃8万の部屋だと、更新料8万。

どちらも手続きって同じじゃないの?



更新にかかる手続きなんて、たかが知れているはず。
(あくまで大家の立場から見た発言です)

更新の手続きのために報酬を払うことはまだ分かりますが、
その金額については、納得できません。

近い将来、更新料はなくなると思います。


その根拠については、次回・・・

大家はそんなに儲からない?その2

2012年07月03日(火)

前回の記事の続きです。

>売買が成立した時と同様、
>入居者をつけてくれた不動産業者に仲介手数料を払います。


>この金額がバカになりません。

>都心ですと、仲介手数料は家賃1ヶ月分程度ですので、
>礼金をそのまま業者に支払うケースが多いのです。
>(つまり大家は礼金を受け取らない可能性が高いのです)

ここで、ある事に疑問を感じた方もいるかもしれません。

賃貸物件に住んだことがある方なら覚えていると思うのですが、
入居が決まった時に不動産屋に手数料を払っていますよね?


ということは・・・、

不動産屋は賃貸物件の仲介時に
大家から家賃1ヶ月分・入居者から家賃1ヶ月分、
計2ヶ月分の家賃を仲介手数料として受け取っているんですよ。

なので、不動産屋は高い部屋に住んでもらうように
さまざまなテクニックを駆使しています。



空室物件が多い地域では、
大家から不動産屋に渡す仲介手数料が家賃3ヶ月分の場所もあります。
(礼金1ヶ月なら差額の2ヶ月分は大家負担です)

こういった地域で
仲介手数料を家賃1ヶ月分でお願いしますというと相手にされません。
(入居者をつけてくれません)




ましてや大家は所有部屋が長期にわたって空室になっても、
固定資産税・管理費・修繕積立金といった維持費を払う必要があります。



とは言っても、不動産屋を批難する気はありません。

不動産屋にとっては、それが商売ですし、
大家自ら入居者を探すことはとても大変です。


大家はそんなに儲からないシリーズ、次回も続きます。

大家はそんなに儲からない?

2012年07月02日(月)


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