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賃貸物件に住む際にかかるお金2

2012年07月09日(月)

久しぶりに本題に戻ります。

区分マンションを賃貸するのと購入するのは、
どちらがオトクか?という話題でした。

忘れた方も多いと思うので復習から入ります。

賃貸不動産に住む場合の費用について紹介していました。

>※毎月費用負担が発生するもの
> ■家賃

>※定期的に費用負担が発生するもの
> ■更新料
>  契約更新時の手続きにかかる費用

>※賃貸契約時にのみ発生するもの
> ■敷金
>  家賃の滞納や部屋を引っ越す際に、
>  修理が必要になったときを考え、事前に振り込むお金。
>  よほど汚く部屋を使わない限り、退去時に戻ってくるお金です。

> ■礼金
>  部屋を借りたお礼に大家に渡すお金です。
>  このお金は退去時にも戻ってきません。

今回はこの続きです。

※賃貸契約時にのみ発生するもの
 ■その他 を紹介していきます。


・仲介手数料
  賃貸物件を仲介していただいた不動産屋に支払う謝礼です。
  家賃1ヶ月分が目安です。

・保険
  賃貸物件に多大な損害を与えた場合を考慮し、保険に入ります。

・滞納保証
  入居者と大家が賃貸借契約をする際に
  契約者の連帯保証人がわりとなる仕組み。
  
  家賃滞納等の問題が増えているため、
  大家が滞納保証会社への加入を義務付けるケースが増えています。
  (連帯保証人+滞納保証会社といった組み合わせもあります)


あとは、引っ越し費用や鍵代も「その他」扱いですが、
これは購入でも賃貸でもかかる費用です。

前家賃・日割り家賃って何?

2012年07月06日(金)

前回まで、大家は思ったより儲からないと言い続けていました。

でも、想像以上に儲かるときもあるのです。

それは、前家賃と日割り家賃が関係しています。


※前家賃って何?
賃貸物件に入居する際、最初に1ヶ月分の家賃を契約時に支払うこと。

月初からの入居の場合は1ヶ月だが、
月の途中からの入居の場合は、日割り計算となる。
(家賃60000円の物件に住むと、家賃を30日で割って、1日あたり2000円。
6/26入居だと26日から30日までの5日分で10000円払うことになる)

先に支払うだけなので、損をするわけではないが、
入居費用として必要な金額が大きくなる。



実は、前家賃について補足すると、
月の途中からの入居の場合、
日割り家賃と、翌月分をまとめて支払うこともあります。



という事は・・・、

前入居者から1ヶ月分の家賃を貰いつつ、
新入居者から日割り家賃を貰うことができるのです。



どうやったら、そんな事が可能になるのか?

立地・家賃等の条件がすごく魅力的であり、
入居者の退去予告からすぐに入居者を探せば、
もしかしたらお目にかかれるかもしれません。
(それでも滅多にお目にかかれるものではないと思いますが)

めやす賃料って何?

2012年07月05日(木)

前回の記事に書いた「更新料がなくなると思う理由」を紹介します。

更新料をめぐり訴訟が起きるなど、
賃貸不動産をめぐるトラブルが増えています。

このようなトラブルを防ぎ、
入居者にわかりやすいものを提供しようと
「めやす賃料」が導入されました。


「めやす賃料」は、以下の式で計算することができます。
(4年間居住時の賃料・管理費+敷引金+礼金+更新料)÷48

※敷引金:預けた敷金や保証金から必ず差し引かれる金額のこと


入居者にこの金額を提示することで、
物件ごとの賃料の比較がわかりやすくなり、
不当に高い賃料をとっている物件を選ぶ確率が下がります。


・「めやす賃料」の問題点
不動産会社に支払う仲介手数料・鍵の交換費用・保険料が含まれていません。
それほど高額になるわけではないので、
気になるようなら、入居者自らが計算する必要があります。



2010年秋から導入された「めやす賃料」ですが、
定着率があがれば、更新料は減額もしくはなくなると思います。

大家はそんなに儲からない?その3

2012年07月04日(水)

前回の記事の続きです。

大家は礼金を受け取っていない場合もある に続いての爆弾発言は・・・

何と 更新料を受け取っていない場合もある!

>※定期的に費用負担が発生するもの
> ■更新料
>  契約更新時の手続きにかかる費用らしいのですが、
>  そもそも更新料なんて必要なのかという議論があります。

>  都心ですと、家賃1ヶ月分程度のお金を2年間毎に支払います。
>  (あくまで目安です)

以前、このように紹介した更新料ですが、
不動産の管理を業者に任せている場合、
更新の手続きという名目で、
業者によっては更新料の半額を受け取るそうです。
(更新料全額持っていく業者もいるという噂も・・・)



これって、おかしくないですか?

家賃5万の部屋だと、更新料5万。
家賃8万の部屋だと、更新料8万。

どちらも手続きって同じじゃないの?



更新にかかる手続きなんて、たかが知れているはず。
(あくまで大家の立場から見た発言です)

更新の手続きのために報酬を払うことはまだ分かりますが、
その金額については、納得できません。

近い将来、更新料はなくなると思います。


その根拠については、次回・・・

大家はそんなに儲からない?その2

2012年07月03日(火)

前回の記事の続きです。

>売買が成立した時と同様、
>入居者をつけてくれた不動産業者に仲介手数料を払います。


>この金額がバカになりません。

>都心ですと、仲介手数料は家賃1ヶ月分程度ですので、
>礼金をそのまま業者に支払うケースが多いのです。
>(つまり大家は礼金を受け取らない可能性が高いのです)

ここで、ある事に疑問を感じた方もいるかもしれません。

賃貸物件に住んだことがある方なら覚えていると思うのですが、
入居が決まった時に不動産屋に手数料を払っていますよね?


ということは・・・、

不動産屋は賃貸物件の仲介時に
大家から家賃1ヶ月分・入居者から家賃1ヶ月分、
計2ヶ月分の家賃を仲介手数料として受け取っているんですよ。

なので、不動産屋は高い部屋に住んでもらうように
さまざまなテクニックを駆使しています。



空室物件が多い地域では、
大家から不動産屋に渡す仲介手数料が家賃3ヶ月分の場所もあります。
(礼金1ヶ月なら差額の2ヶ月分は大家負担です)

こういった地域で
仲介手数料を家賃1ヶ月分でお願いしますというと相手にされません。
(入居者をつけてくれません)




ましてや大家は所有部屋が長期にわたって空室になっても、
固定資産税・管理費・修繕積立金といった維持費を払う必要があります。



とは言っても、不動産屋を批難する気はありません。

不動産屋にとっては、それが商売ですし、
大家自ら入居者を探すことはとても大変です。


大家はそんなに儲からないシリーズ、次回も続きます。

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